Rõdude audit kortermajas: mida see näitab ja millal seda tellida?

Elanik saadab juhatusele foto praost rõdu servas. Teine korter teatab liikuvast piirdest, kolmandal on alumine pind pärast vihma märg. Kas piisab ehitusettevõtte hinnapakkumisest või tuleb kõigepealt tellida audit?

Õige vastus sõltub kahjustuse iseloomust ja riskist. Tähtis on eristada kolme eri taset: ühistu enda vaatlus, pädeva spetsialisti uuring ja seaduses määratletud ehitise audit.

Ülevaatus ei ole veel audit

KÜ enda ringkäik aitab koguda sümptomeid: pragude asukoht, roostejäljed, kukkunud tükid, vee kogunemine ja elanike varasemad teated. See on hea lähteinfo, kuid ei anna konstruktiivset järeldust.

Spetsialisti uuring võib sisaldada lähivaatlust, koputamist, mõõtmisi, katte avamist või muid meetodeid. Töö sisu tuleb tellimuses täpselt kokku leppida. Audit on formaalsem protsess, mille tegija ja tulemus peavad vastama ehitusseadustiku nõuetele. Kui eesmärk on hinnata ehitise või selle osa ohutust ja nõuetele vastavust, tuleb tellida sobiva pädevusega töö, mitte nimetada iga konsultatsiooni auditiks.

Miks ühe rõdu probleem võib puudutada tervet maja

Sama maja rõdud on tavaliselt ehitatud samal ajal ja sarnaste detailidega. Ilmastikukoormus erineb fassaadi suuna ja korruse järgi, kuid materjalide vanus, kinnituste põhimõte ja varasemad remondid võivad korduda. TTJA soovitab ühe rõdu defekti leidmisel hinnata ka teisi rõdusid.

See ei tähenda, et kõik rõdud vajavad ühesugust remonti. See tähendab, et otsus peab põhinema tervikpildil, mitte kõige ilusamal või kõige halvemas seisus rõdul.

Mida enne spetsialisti tellimist kokku koguda

• hoone projektid, joonised ja varasemad ekspertiisid;
• rõdude varasemate remontide kirjeldused ja arved;
• elanike tehtud muudatused, sealhulgas klaasimine ja piirded;
• kuupäevaga fotod kõigist rõdudest;
• kukkunud materjali, liikuva piirde või lekke juhtumid;
• küsimus, millele juhatus vajab vastust.

Viimane punkt on eriti oluline. „Vaadake rõdud üle” annab ebaselge tulemuse. Parem lähteülesanne küsib näiteks: millised on kiiret piiramist vajavad riskid, millised täiendavad uuringud on vajalikud ja millise remondimahu alusel saab teha võrreldava hanke?

Milline peab olema kasutatav tulemus

Hea aruanne eristab vaatlust, mõõdetud fakti ja spetsialisti järeldust. See kirjeldab kontrollitud rõdusid, meetodit, piiranguid ning annab prioriteedid: mida teha kohe, mida uurida lisaks ja mida saab planeerida tavapärases korras.

Kui mõni ühendus on varjatud või silmaga nähtamatu, peab aruanne seda ütlema. Visuaalne ülevaatus ei tohi jätta muljet, et kontrolliti midagi, millele tegelikult ligipääsu ei olnud.

KÜ juhatuse kontrollnimekiri

• sõnastage enne tellimist otsus, mille jaoks hinnangut vajate;
• kontrollige töö tegija pädevust ja sõltumatust;
• leppige kokku, mitu rõdu ja millised detailid vaadatakse üle;
• küsige, milliseid avamisi või mõõtmisi võib vaja minna;
• nõudke kiirete ohutusmeetmete eraldi loetelu;
• siduge aruanne tulevase projekti ja hankedokumentidega;
• ärge alustage eri ettevõtete hinnavõrdlust erineva töömahu alusel;
• säilitage fotod ja aruanne järgmise ülevaatuse võrdlusmaterjalina.

Audit ei ole remondiprojekt ega hinnapakkumine. Selle väärtus on luua usaldusväärne lähtepunkt, mille põhjal saab ühistu valida ohutusmeetmed, projekti ulatuse ja tööde järjekorra.